Amigo Lincoln, sucesso!
quarta-feira, 10 de setembro de 2008
DÉCADA DE OURO - 1995-2005
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAFIRA 1995
(Ano da virada)
Julho de 1995, aqui começa uma nova história no Safira. Diante de uma situação caótica, foi realizada A.G.O. para eleição de novo síndico. Presença maciça de moradores, em função dos inúmeros problemas existentes e após um trabalho minucioso do Sr. Rodomar e Sra. Vera Lúcia, que visitaram cada morador, dando ciência da gravidade da situação de nosso prédio, e solicitando que comparecessem à assembléia.
Iniciada a sessão houve grande dificuldade em se estabelecer os trabalhos, tendo em vista que ninguém queria assumir o cargo de síndico, e a grande dificuldade que teria pela frente o novo eleito. Neste momento fui sondado pelo Sr. Pinela (202) e Sr. Manoel (1003) para que eu aceitasse este desafio, cientes que nenhum morador se apresentou para o cargo. Não havendo outra opção mas convicto das dificuldades que iria encontrar, aceitei o desafio. Formamos uma chapa na hora, tendo como Sub-Síndico Manoel – Conselho Fiscal: Rodomar, Vera Lúcia e Julio Izaga. Nossa chapa foi eleita imediatamente com grande número de votos.
No primeiro dia após a eleição, me dirijo à sala da administração do edifício, e para minha surpresa me deparo com o seguinte quadro desolador: Sala totalmente bagunçada com uma mesa caindo aos pedaços e um arquivo de documentos (inexistentes) e mais nada. Ao sentar-me na mesa senti um calafrio, imaginando onde eu tinha me metido. Ao abrir as gavetas da mesa, encontrei apenas papéis manuscritos velhos e que de nada prestavam. Ao abrir o arquivo mais uma vez me surpreendi, nada a se aproveitar. Entrei em pânico diante da gravidade da situação. Agora era tarde, a única saída, era encontrar soluções para os problemas que se apresentavam que farei um relato abaixo:
Funcionários: Situação trabalhista totalmente fora dos padrões exigidos pela lei. Empregado com 22 anos de casa (não optante do FGTS). Horário de trabalho dos funcionários inexistente. Porteiro problemático (moradores o odiavam) a maioria tinha medo de suas grosserias. Direitos trabalhistas dos funcionários não cumpridos pela administração.
Fornecedores e prestadores de serviços: Dívida em aberto com a Otis. Inexistência de contratos de manutenção de serviços importantes (Bombas – Dedetização – Interfones). Edifício sem credibilidade para crédito nos fornecedores de material para limpeza e manutenção predial das lojas da vizinhança.
Administrativos: Ausência de administradora para gerir departamento de pessoal, recolhimentos sociais e recolhimentos fiscais obrigatórios. Condomínio não tinha registro de pessoa jurídica (CNPJ). Convenção do edifício não registrada em cartório.
Dívidas: Atraso de cotas de GPS, FGTS, OTIS.
Documentação dos últimos 05 anos: Inexistente. Arquivo com pagamentos dos impostos (inexistente). Balancetes mensais (inexistentes). Extratos bancários (Inexistentes).
Situação Predial: Marquise condenada pela Defesa Civil (risco de desabar). Telhado (totalmente danificado). PC de Luz (risco de incêndio). Caixas d’água (totalmente fora dos padrões exigidos). Garagem (em péssimo estado de conservação), ninho de ratos e baratas. Iluminação (deficiente). Salão de Festas (mesas e cadeiras em péssimo estado de conservação). Vazamentos no teto da garagem. Quarto de depósito de sucata e lixo (apavorante). Elevadores prestes a parar por total falta de manutenção. Casa de bombas sem nenhuma manutenção. Instalações sanitárias na garagem (abandonadas). Antena coletiva para TV (inoperante). Portão da garagem em ferro e c/funcionamento manual. Caixas de luz da garagem em madeira (podre e c/cupim). Basculantes da escada do edifício em vidro (quebrados). Material contra incêndio (vencidos e sem manutenção), extintores descarregados.
Disponibilidade financeira: Zero (Saldo devedor no Bradesco).
Inadimplência: Várias unidades em atraso. Liberação por parte do síndico de multa para pagamento fora da data. Administrador recebeu cotas-condominiais do prédio e as depositou em sua conta particular, deixando o morador em débito.
Diante deste caos acima discriminado, tivemos que optar por uma linha dura de procedimentos inadiáveis que tiveram que ser imediatamente solucionados. Como primeira medida, após minuciosa escolha contratamos a Imovest para dar suporte administrativo para nosso condomínio. A partir daí começamos a botar ordem na casa. Efetuamos o registro do prédio no CNPJ, fizemos um levantamento apurado da situação de cada funcionário do edifício para posterior enquadramento nos moldes exigidos pela lei trabalhista, assegurando a eles todos os seus direitos. Providenciamos a demissão dos funcionários (Francisco-porteiro) e Abílio-bombeiro). Ao concluirmos os valores a serem pagos ao Sr. Abílio, segundo levantamento feito pela Imovest o valor alcançava o patamar de + R$ 70.000,00 (setenta mil reais) para demiti-lo. Isto posto, chamamos o Sr Abílio para uma reunião, e conseguimos convencê-lo que pagaríamos a importância de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) em audiência de conciliação, o que foi aceita por ele. Ratificamos esta proposta e a homologamos da seguinte forma: 5 pagamentos mensais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Em seguida chamamos o Sr. Francisco e lhe informamos que as suas atitudes não eram compatíveis com nossa filosofia de trabalho e que suas posturas não atendiam as nossas necessidades e também o demitimos. Estas decisões, acredito eu nos levaram a nossa primeira vitória.
Estando dado o primeiro passo o segundo problema urgente era a marquize que ameaçava desabar pela corrosão. Constituímos empresa de engenharia e a refizemos em prazo urgente urgentíssimo, tendo em vista o risco que ela apresentava aos pedestres que em baixo dela circulavam.
Próxima etapa: PC de luz com risco de incêndio. Contratamos engenheiro da marinha para elaboração da reforma. Obra realizada em aproximadamente 30 dias, com total remoção da fiação aparente e isolamento técnico dos medidores, bem como troca de relógios antigos por novos para atender as exigências da Light. Pintura geral e iluminação nova.
Próxima etapa: telhado: Fizemos a troca de 1.000 m2 de área, com eliminação de antenas de TV particulares (que eram as grandes causadoras de quebras de telhas) e implantamos antena parabólica (coletiva), proibindo nova instalação de qualquer outro tipo de antena no telhado.
Próxima etapa: garagem. Foi executada uma reforma geral no piso e na iluminação da garagem, com correção de todas as infiltrações existentes no local. Eliminação do quarto do bombeiro do edifício e a transformamos em bicicletário que foi titulado em homenagem ao filho do nosso querido Luciano falecido de forma inesperada no auge de sua juventude. Hoje Bicicletário Leonardo, inaugurado com um coquetel com a presença de todos os moradores do edifício.
Próxima etapa: Colocação de portão automático na garagem, troca de caixas de madeira por alumínio. Troca dos basculantes de vidro das escadas por de alumínio.
Próxima etapa: Carpetes nos corredores e piso antiderrapante nas escadas.
Próxima etapa: Compra de linha telefônica para a administração, e, reforma geral no escritório (mobiliário, carpete e pintura).
Próxima etapa: Instalação de sistema de circuito interno de TV para monitoramento da garagem e acessos à garagem.
Próxima etapa: pintura interna de corredores, portas de elevadores (interna-externa), portaria, Salão de Festas e garagem.
Estas etapas vencidas complementaram a base necessária para alcançarmos o mínimo de conforto que até então não tínhamos e que estabilizaram sobremaneira as deficiências existentes em nosso edifício e proporcionaram ao síndico, forma mais branda de problemas. É importante frizar que, todas estas benfeitorias deram uma maior valorização aos apartamentos do Safira.
Numa segunda etapa criamos mais 5 vagas de garagem (condomínio) para uso exclusivo de moradores somando com as dez já existentes. devido a carência de disponibilidades por falta de espaço. Cadastramos e identificamos todos os automóveis estacionados na garagem como também as bicicletas ali guardadas. Proibimos a permanência de motos na garagem por total falta de local para estacionamento com segurança e evitando assim danos aos autos nela estacionados. Reformamos banheiro e acesso às bombas de água no sub-solo da garagem.
Em seguida resolvemos reformar os elevadores sociais (da frente) com troca de toda fiação, motor e embelezamento das cabines com forração em fórmica, espelhos e piso de granito. esta medida foi viabilizada através de remanejamento de valores de custo de contrato de manutenção com a Otis que na época era de R$ 7.000,00 e que com esta reforma transformamos estes contratos em R$ 3.000,00 e c/a diferença efetuamos a obra de reforma das duas unidades, sem a necessidade de cobrança de cotas-extras para a realização da obra.
Após o início da reforma dos elevadores, fomos surpreendidos com um sério problema de gás no prédio. A CEG implantou o gás natural na cidade do RJ e notificou os edifícios estabelecendo data para início da troca. Acontece que, ao iniciar os trabalhos de mudança, tivemos nosso gás lacrado pela CEG em função do resultado dos testes efetuados em nosso encanamento, que acusaram vazamento em todas as oito linhas de abastecimento maior do que o tolerável pela segurança. Aí não nos restou alternativa a não ser fazer oito linhas novas de encanamento de fornecimento para as unidades. Caso isto não fosse feito nosso gás não seria ligado. Contratamos então firma credenciada pela CEG para a realização da obra que foi orçada em R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais). A partir desta reforma removemos definitivamente um grande problema que tínhamos em nossa administração que era a forma de cobrança por unidade das contas de gás. Anteriormente a CEG nos apresentava uma única conta feita de forma global do consumo mensal de todo o edifício. Para desmembramos, tivemos que desenvolver um pequeno softer para cálculo individual de cada unidade para cobrança a posteriori. Hoje gozamos das facilidades de termos o conforto de recebermos nossa conta individual feita pela própria CEG em nosso domicílio.
Assim, se completaram 10 anos (1995-2005) de inúmeros desafios que foram vencidos de forma brilhante por nossa administração, fechando desta maneira um ciclo de grandes obras no Safira, orçadas em mais de R$ 1.000.000,00 (hum milhão de reais) e com certeza de grande valia para todos. Aproveito aqui para lhes dizer que valeu a pena tanto trabalho. Por todas as razões expostas é que a Chapa Tradição precisa ser lembrada. É muito comum no Brasil esquecermos de como tudo era antes. Uma pequena minoria consegue ter esta visão. A prova disso é também o grande interesse em se tornar síndico, totalmente diferente o que aconteceu em julho de 1995. Como não poderia deixar de ser encerramos com a o chavão que era a tônica de nossa chapa:
“SORRIA! VOCÊ MORA NO SAFIRA!”
sexta-feira, 18 de abril de 2008
PRESTAÇÃO DE CONTAS
Caros condôminos:
Estamos nos aproximando de novas eleições para nova administração, gostaríamos de lembrar a todos a necessidade de avaliação do que foi realizado pela a atual gestão.
Atentos aos fatos, bem como análise minuciosa dos balancetes mensais enviados e acesso pela Internet ao site da Imovest, na qual podemos ter uma visão mais apurada da contabilidade de nosso edifício, podemos afirmar que: a) Constatamos através de acompanhamento da evolução mensal do saldo apurado, que durante todos estes 08 meses, a receita tem sido mensalmente menor do que a despesa, caracterizando uma falta de planejamento no trato com o orçamento de nossas contas, mesmo com aumento da cota-condominial. b) A conservação no que diz respeito à garagem, corredores e limpeza, nos mostra que houve relaxamento no que se refere à manutenção e conservação. c) Não cumprimento ao que foi decidido na A.G.O. de julho/07 em que ficou acordado que a retirada dos carpetes, seria realizada para substituição por novo piso que deveria ter sido avaliado e discutido em uma nova Assembléia que não houve. d) A inadimplência elevada que havia na época em torno de R$ 15.000,00 se perpetua até hoje, apesar da contratação de advogado para saná-la. e) Obras do telhado recém realizada e divulgada pelo atual Síndico estão sendo refeitas após inundação de água nos apartamentos e Salão de Festas do 12o pavimento. f) Firma Arakaki Engenharia Ltda, após todos os esclarecimentos referentes ao seu processo falimentar, continua até hoje prestando maus serviços ao nosso edifício. g) Verificamos também, atraso em alguns pagamentos de folha salarial, pagamento de fornecedores, certamente por falta de disponibilidade financeira na data, ocasionados pela falta de planejamento nos gastos com obras. h) Fundo de reserva zerado para cobrir déficit no orçamento mensal durante todo este período. i) Total falta de comunicação com os condôminos no que diz respeito à divulgação do que vem sendo feito no prédio, bem como das metas a serem atingidas.
Para concluir, esperamos que todos façam sua própria avaliação e meditem sobre os fatos acima enumerados, para que no próximo escrutínio, possam votar com certeza que vão fazê-lo corretamente, evitando que todos estes fatos comentados não se agravem ainda mais.
Não temos o direito de sermos os donos da verdade mas temos obrigação sim, de fiscalizar o que vem sendo feito e divulgar as verdades apuradas. Se a atual administração não gostar do que aqui foi explanado, tem todo o direito de resposta aqui mesmo em nosso Blog (comentários) disponível para todos.
Sem mais para o momento, subscrevemo-nos atenciosamente.
CHAPA TRADIÇÃO
Estamos nos aproximando de novas eleições para nova administração, gostaríamos de lembrar a todos a necessidade de avaliação do que foi realizado pela a atual gestão.
Atentos aos fatos, bem como análise minuciosa dos balancetes mensais enviados e acesso pela Internet ao site da Imovest, na qual podemos ter uma visão mais apurada da contabilidade de nosso edifício, podemos afirmar que: a) Constatamos através de acompanhamento da evolução mensal do saldo apurado, que durante todos estes 08 meses, a receita tem sido mensalmente menor do que a despesa, caracterizando uma falta de planejamento no trato com o orçamento de nossas contas, mesmo com aumento da cota-condominial. b) A conservação no que diz respeito à garagem, corredores e limpeza, nos mostra que houve relaxamento no que se refere à manutenção e conservação. c) Não cumprimento ao que foi decidido na A.G.O. de julho/07 em que ficou acordado que a retirada dos carpetes, seria realizada para substituição por novo piso que deveria ter sido avaliado e discutido em uma nova Assembléia que não houve. d) A inadimplência elevada que havia na época em torno de R$ 15.000,00 se perpetua até hoje, apesar da contratação de advogado para saná-la. e) Obras do telhado recém realizada e divulgada pelo atual Síndico estão sendo refeitas após inundação de água nos apartamentos e Salão de Festas do 12o pavimento. f) Firma Arakaki Engenharia Ltda, após todos os esclarecimentos referentes ao seu processo falimentar, continua até hoje prestando maus serviços ao nosso edifício. g) Verificamos também, atraso em alguns pagamentos de folha salarial, pagamento de fornecedores, certamente por falta de disponibilidade financeira na data, ocasionados pela falta de planejamento nos gastos com obras. h) Fundo de reserva zerado para cobrir déficit no orçamento mensal durante todo este período. i) Total falta de comunicação com os condôminos no que diz respeito à divulgação do que vem sendo feito no prédio, bem como das metas a serem atingidas.
Para concluir, esperamos que todos façam sua própria avaliação e meditem sobre os fatos acima enumerados, para que no próximo escrutínio, possam votar com certeza que vão fazê-lo corretamente, evitando que todos estes fatos comentados não se agravem ainda mais.
Não temos o direito de sermos os donos da verdade mas temos obrigação sim, de fiscalizar o que vem sendo feito e divulgar as verdades apuradas. Se a atual administração não gostar do que aqui foi explanado, tem todo o direito de resposta aqui mesmo em nosso Blog (comentários) disponível para todos.
Sem mais para o momento, subscrevemo-nos atenciosamente.
CHAPA TRADIÇÃO
quinta-feira, 3 de janeiro de 2008
CARTA DE ADVERTÊNCIA
Rio, 03 de janeiro de 2008.
Caros Condôminos:
Como morador e focado no que diz respeito à administração atual do Safira, tenho atentado para fatos de grande relevância que parecem não sensibilizar a atual direção, nem tampouco a grande maioria dos moradores.
Conforme foi divulgado em julho de 2007 a empresa ARAKAKI ENGENHARIA LTDA (em processo falimentar) continua até os dias de hoje efetuando reformas em nosso edifício. Conclui-se que apesar da gravidade do problema nenhuma medida foi tomada para não expor nosso patrimônio.
Logo após as eleições, solicitei ao Sr. Síndico cópias de alguns documentos (cópia da lista de presentes à assembléia – cópias das procurações – Comprovação pela firma ARAKAKI da autorização para emissão das notas fiscais emitidas ao nosso edifício), acontece que, já se passaram quatro meses e até agora não fui atendido em minhas solicitações, apesar de promessa feita pelo Sr. Carlos, na cópia deste meu requerimento.
Em análise dos balancetes enviados, constato que existe um valor excessivo de pagamentos referentes a obras que confesso desconheço. Fica claro, que pelos vultosos pagamentos mensais constatados, imagino que sejam de grande extensão ( + 10.000,00 mês). Acho que : pelo montante das obras deveriam ter sido apresentadas a Assembléia para aprovação – Deveriam pelo menos ter sido informadas aos moradores e esperamos que tenham sido emergenciais. Caso contrário, o Sr. Síndico não teria poderes para executá-las, sem prévia aprovação da Assembléia (conforme Convenção).
Tenho percebido também uma total falta de critério de prioridades dado ao cronograma de obras estabelecido. Estamos com nossos elevadores dos fundos em estado deplorável (prestes a parar definitivamente). Vazamentos e retorno de água na garagem. Empenas desmoronando com freqüência. Limpeza dos corredores e demais dependências feita sem assiduidade e quando feitas mal executadas.
Nossa antena coletiva necessitando urgentemente de manutenção e reforma. Aumento da cota-condominial efetuada desnecessariamente, onerando ainda mais a todos, por total falta de planejamento no que diz respeito a obras. É muito claro para mim, que o “fluxo de caixa” que temos em função de nosso orçamento, não comporta um comprometimento mensal na ordem que vem sendo feita atualmente. Para isso, basta verificar o saldo mensal nos balancetes de julho/07 para cá.
Verifiquei nas festas de fim de ano carros não matriculados no edifício até carros de serviço nela pernoitaram.
Foi instalado um novo sistema de interfonia na qual comprometeu sobremaneira o objetivo dos mesmos, tendo em vista que os atuais aparelhos, sequer foram testados, para saber se atenderiam a necessidade mínima, de que possa ser ouvido quando chamado. Atualmente só o atendemos se estivermos na cozinha (som de campainha muito baixo).
Valor da conta de água absurdo (R$ 120,00) por unidade. Atualmente já existe possibilidade de instalação eletrônica para marcação de consumo por apartamento, sem a necessidade de se instalar hidrômetros individuais.
Para completar, colocaram escaninho para correspondência em área de pouco espaço e de passagem de pessoas, sem contar em subtrair mais um conforto que todos nós tínhamos, recebendo nossa correspondência, jornais e periódicos (revistas), em nossas portas de maneira bem mais segura e cômoda.
Em julho de 2007 tínhamos uma inadimplência em torno de R$ 15.000,00 e pelo visto, conforme o penúltimo balancete recebido o problema parece não ter sido resolvido. Acho que todos nós moradores devemos ser informados mensalmente nos balancetes as unidades não consignadas e o valor correspondente das parcelas. Mais uma vez os justos tem de pagar pelos pecadores (aumento de cota-condominial).
O objetivo desta, é de tentar sensibilizar a todos, para a nossa triste realidade e para que juntos possamos impedir, que esses fatos continuem a acontecer em nosso edifício.
Caros Condôminos:
Como morador e focado no que diz respeito à administração atual do Safira, tenho atentado para fatos de grande relevância que parecem não sensibilizar a atual direção, nem tampouco a grande maioria dos moradores.
Conforme foi divulgado em julho de 2007 a empresa ARAKAKI ENGENHARIA LTDA (em processo falimentar) continua até os dias de hoje efetuando reformas em nosso edifício. Conclui-se que apesar da gravidade do problema nenhuma medida foi tomada para não expor nosso patrimônio.
Logo após as eleições, solicitei ao Sr. Síndico cópias de alguns documentos (cópia da lista de presentes à assembléia – cópias das procurações – Comprovação pela firma ARAKAKI da autorização para emissão das notas fiscais emitidas ao nosso edifício), acontece que, já se passaram quatro meses e até agora não fui atendido em minhas solicitações, apesar de promessa feita pelo Sr. Carlos, na cópia deste meu requerimento.
Em análise dos balancetes enviados, constato que existe um valor excessivo de pagamentos referentes a obras que confesso desconheço. Fica claro, que pelos vultosos pagamentos mensais constatados, imagino que sejam de grande extensão ( + 10.000,00 mês). Acho que : pelo montante das obras deveriam ter sido apresentadas a Assembléia para aprovação – Deveriam pelo menos ter sido informadas aos moradores e esperamos que tenham sido emergenciais. Caso contrário, o Sr. Síndico não teria poderes para executá-las, sem prévia aprovação da Assembléia (conforme Convenção).
Tenho percebido também uma total falta de critério de prioridades dado ao cronograma de obras estabelecido. Estamos com nossos elevadores dos fundos em estado deplorável (prestes a parar definitivamente). Vazamentos e retorno de água na garagem. Empenas desmoronando com freqüência. Limpeza dos corredores e demais dependências feita sem assiduidade e quando feitas mal executadas.
Nossa antena coletiva necessitando urgentemente de manutenção e reforma. Aumento da cota-condominial efetuada desnecessariamente, onerando ainda mais a todos, por total falta de planejamento no que diz respeito a obras. É muito claro para mim, que o “fluxo de caixa” que temos em função de nosso orçamento, não comporta um comprometimento mensal na ordem que vem sendo feita atualmente. Para isso, basta verificar o saldo mensal nos balancetes de julho/07 para cá.
Verifiquei nas festas de fim de ano carros não matriculados no edifício até carros de serviço nela pernoitaram.
Foi instalado um novo sistema de interfonia na qual comprometeu sobremaneira o objetivo dos mesmos, tendo em vista que os atuais aparelhos, sequer foram testados, para saber se atenderiam a necessidade mínima, de que possa ser ouvido quando chamado. Atualmente só o atendemos se estivermos na cozinha (som de campainha muito baixo).
Valor da conta de água absurdo (R$ 120,00) por unidade. Atualmente já existe possibilidade de instalação eletrônica para marcação de consumo por apartamento, sem a necessidade de se instalar hidrômetros individuais.
Para completar, colocaram escaninho para correspondência em área de pouco espaço e de passagem de pessoas, sem contar em subtrair mais um conforto que todos nós tínhamos, recebendo nossa correspondência, jornais e periódicos (revistas), em nossas portas de maneira bem mais segura e cômoda.
Em julho de 2007 tínhamos uma inadimplência em torno de R$ 15.000,00 e pelo visto, conforme o penúltimo balancete recebido o problema parece não ter sido resolvido. Acho que todos nós moradores devemos ser informados mensalmente nos balancetes as unidades não consignadas e o valor correspondente das parcelas. Mais uma vez os justos tem de pagar pelos pecadores (aumento de cota-condominial).
O objetivo desta, é de tentar sensibilizar a todos, para a nossa triste realidade e para que juntos possamos impedir, que esses fatos continuem a acontecer em nosso edifício.
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